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Aus dem Makler-Alltag

Ein Grundbuch kann spannend sein (2)

Wie immer bei Beginn eines Verkaufsauftrags besorge ich beim Grundbuchamt in Sonthofen zur Vervollständigung der Unterlagen den aktuellen Grundbuchauszug.

Erst beim zweiten Blick fällt mir bei dieser Eigentumswohnung in Fischen eine Ungereimtheit in Abteilung III auf. In Abteilung III stehen Hypotheken, Grund- und Rentenschulden. In diesem Fall stolpere ich über das Datum eines Grundschuldbriefes, der so gar nicht mit dem Datum des Eigentumserwerbs übereinstimmt.

Ein verschollener Grundschuldbrief und seine Folgen

Der Grundschuldbrief datiert etwa 6 Monate vor dem Erwerb durch meine Auftraggeber. Gleichzeitig mit der Eigentumsvormerkung für meine Auftraggeber ist eine Buchgrundschuld in gleicher Höhe des Grundschuldbriefes eingetragen, die aber aufgrund Rückzahlung des Darlehens heute bereits gelöscht ist.

Ein Telefonat mit meinen Auftraggebern bringt erste Aufklärung. Zum Kauf der Immobilie war eine kleine Finanzierung notwendig. Diese wurde mittels Grundschuld abgesichert. Die Grundschuld bzw. das Darlehen sollte zur Ablösung der noch eingetragenen Bauträgerfinanzierung dienen, zu der auch der noch eingetragene Grundschuldbrief gehört. Der Einfachheit halber finanzierte man mit der Hausbank des Bauträgers, die für die Löschung der Briefgrundschuld sorgen sollte …

Also begab ich mich am nächsten Tag erneut zum Grundbuchamt, um weitere Nachforschungen zu betreiben. In den Unterlagen fand sich eine Abtretungserklärung des Grundschuldbriefes an eine dritte Person. Augenscheinlich ein Käufer der Wohnung, der dann vom Kaufvertrag zurückgetreten sein muss. Leider wurde vergessen diese Abtretung rückgängig zu machen und die Briefgrundschuld mit der Darlehensauszahlung an meine Eigentümer zu löschen.

Um den Verkauf der Eigentumswohnung abwickeln zu können, musste dieser Grundschuldbrief her, denn der Verkäufer muss das Grundbuch in Abt. III lastenfrei übergeben. Nur wo den aus 1974 stammenden Grundschuldbrief finden? Die damalige Hausbank des Bauträgers existiert in ihrer Form aufgrund Fusion nicht mehr und fand in den 3 bundesweiteren Zentralregistern keine Unterlagen mehr. Letztendlich musste auch der begünstigte Dritte ausfindig gemacht werden, denn ohne ihn war keine Kraftloserklärung des Briefes möglich.

Gleichzeitig sollte aber die Vermarktung der Eigentumswohnung nicht zurückstehen. Gemeinsam mit dem Notariat meines Vertrauens wurden die möglichen Vorgehensweisen erörtert. Ein Käufer fand sich schnell. Auch das Verfahren zur Kraftloserklärung des Grundschuldbriefes war in die Wege geleitet. Den Gegenwert des Grundschuldbriefes in Euro plus Sicherheitsaufschlag wurde auf einem Notaranderkonto zwischengeparkt, so dass der Käufer die Wohnung erwerben und nutzen konnte. Nach Kaftloserklärung des Grundschuldbriefes ca. 7 Monate später wurde die restliche Kaufsumme des Notaranderkontos an den Verkäufer freigegeben und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch konnte erfolgen.

Während der Abwicklung des Verkaufs und des Verfahrens zur Kraftloserklärung waren unzählige Telefonate notwendig, inklusive eines nicht wirklich zugänglichen dritten Herrn (dem eigentlich Berechtigten der Briefgrundschuld), der mit der Angelegenheit Ferienwohnung im Allgäu längst abschlossen hatte und nichts mehr zu tun haben wollte.

Grundsätzlich rate ich allen Immobilienkäufern nach Eigentumsumschreibung nochmals 10 Euro zu investieren und einen aktuellen, kompletten Grundbuchauszug anzufordern. Nur so kann man wirklich kontrollieren, ob alle Eintragungen korrekt vorgenommen wurden. Glauben Sie mir, es sind gut investierte 10 Euro!

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