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Aus dem Makler-Alltag: Ein Grundbuch kann spannend sein (1)

Posted by Ute Gerlach on 10. März 2016
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Aus dem Makler-Alltag

Ein Grundbuch kann spannend sein (1)

Sprüche wie „Ein Makler verdient ja leicht sein Geld.“, „Makler schließen ja nur die Tür auf.“ oder „Das Geld für einen Makler kann man sich sparen.“ kennen Sie sicherlich auch. Zugegeben manchmal nerven uns diese auch.

Aber vielleicht sind wir Immobilienmakler auch selbst schuld daran, dass eine Vielzahl von Personen unseren Berufsstand nicht zu schätzen weiß. Welcher Makler gewährt schon Einblicke in seinen Berufs-Alltag.

Geschichten aus dem Makler-Alltag

Mit der neuen Rubrik „Aus dem Makler-Alltag“ möchte ich Ihnen einen Einblick in die Tätigkeit des Immobilienmaklers geben. In der Tat sehen viele Leute nur die Spitze des Eisbergs. Welche Arbeit in einer Auftragsvorbereitung, während der Angebotsphase oder der Kaufphase steckt, bleibt meist verborgen.

Begleiten Sie mich also gerne ein wenig bei meiner täglichen Arbeit. Sie werden überrascht sein!

 Ein Grundbuch erzählt Geschichten

Das Grundbuch gibt Auskunft über die Immobilie als solche, z.B. die Grundstücksgröße oder den Miteigentumsanteil einer Eigentumswohnung an der Gesamtheit der Wohnanlage, und den aktuellen und die früheren Eigentümer.

Erhalte ich einen neuen Verkaufsauftrag, besorge ich gleich zu Beginn einen aktuellen Grundbuchauszug. Nicht selten erwarten mich bei der Durchsicht Überraschungen, die den Eigentümern unbekannt oder nicht bewusst sind. Falsch zugeordneten PKW-Stellplätze oder nicht auffindbare Grundschuldbriefe sind da noch die einfacheren Dinge, um deren Recherche ich mich kümmere.

In Abteilung II des Grundbuchs werden Nutzen- und Lasten eines Grundstücks eingetragen. Dies können z.B. Geh- und Fahrt-, Wasserleitungs-, Kanalleitungsrechte oder auch Fremdenverkehrsdienstbarkeiten sein.

Nun fragen Sie sich sicher, warum macht sich der Makler diese Arbeit? Ganz einfach, diese Rechte sind in aller Regel beim Verkauf vom Käufer zu übernehmen, so dass dieser über die Inhalte auch eine entsprechende Aufklärung erhalten sollte. So z.B. macht es für einen Kapitalanleger keinen Sinn eine Zweitwohnung zu kaufen, in deren Grundbuch per Dienstbarkeit die gewerbliche Fremdenverkehrsvermietung ausgeschlossen ist.

Muss sich darum nicht der Eigentümer kümmern? Naja, eigentlich sollte ein Eigentümer schon  Aufschluss über die Eintragungen im Grundbuch seiner Immobilie geben können. Viele Eigentümer haben sich beim Erwerb ihrer Immobilie darüber wenig Gedanken gemacht. Vieles wird tatsächlich einfach hingenommen. Ich übernehme die Recherche meist, weil die Eigentümer nicht vor Ort leben (bei unseren Zweitwohnungen) oder ihnen einfach auch die Zeit fehlt.

Ein altes Geh- und Fahrtrecht:

Ein aktuelles Beispiel, welches etwas Recherche bedurfte, sind alte Geh- und Fahrtrechte aus den Jahren 1926/1927. Nach erster Ansicht der Flurkarte war schnell klar, die per Dienstbarkeit begünstigen Flurstücke existieren in dieser Form heute nicht mehr.

Wie kann das sein? Ganz einfache Gründe hierfür sind Grundstücksteilungen oder Flurbereinigungen.

Mit dem Grundbuchauszug, der Hinweis auf die ursprünglichen Urkundennummern gibt, mache ich mich wieder auf zum Grundbuchamt nach Sonthofen. Meine dort immer freundliche Ansprechpartnerin begibt sich auf die Suche nach den alten Urkunden und wird zum Glück fündig. Jedoch gibt es keinen Hinweis auf die Bezeichnung der heutigen Flurstücke. Hier bei kann uns nur das zuständige Vermessungsamt in Immenstadt weiterhelfen. Mittels der Eigentümervollmacht im Makler-Vertrag und Bereitstellung der uns vorliegenden Daten, macht sich der Mitarbeiter des Vermessungsamtes an die Rekonstruktion.  Etwa 6 Tage später erhalte ich per Post die gewünschten Unterlagen: eine ursprüngliche und eine heutige Flurkarte mit farbiger Markierung der betroffenen Flurkarte, sowie eine aktuelle Eigentümerbenennung der begünstigten Flurstücke.

Damit bin ich nun in der Lage einem Interessenten aufzuzeigen, woher das Geh- und Fahrtrecht resultiert und wie es sich heute darstellt.

Lesen Sie in der nächsten Folge: eine Brief-Buch-Grundschuld, die überhaupt nicht meinen Auftraggebern zuzuordnen ist und der verschwundene Grundschuldbrief. Soviel sei schon einmal verraten: es dauerte eine Weile, aber der Fall ist mittlerweile gelöst und das Grundbuch bereinigt.

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