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Grundstückskaufvertrag

Geschrieben von Ute Gerlach an 16. Januar 2018
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Lexikon Gerlach Immobilien

Grundstückskaufvertrag

Aus unserer Rubrik „Was ist eigentlich …?“ | Was regelt eigentlich ein Kaufvertrag?

Im Grundstückskaufvertrag verpflichtet sich der Ver­käu­fer, das Eigentum am Grundstück lastenfrei auf den Käufer zu übertragen, sofern Lasten nicht ausdrücklich über­nom­men werden. Der Käufer verpflichtet sich im Ge­gen­zug, den vereinbarten Kaufpreis zu bezahlen. Der Grund­stücks­kauf­vertrag besteht in der Regel aus einem Verpflich­tungs­ge­schäft, einem Erfüllungsgeschäft und einer Reihe von deklaratorischen Inhalten (Hinweise durch den Notar).

Das Verpflichtungsgeschäft enthält neben den oben bereits erwähnten Inhalten Regelungen über

  • Kaufpreisfälligkeiten,
  • Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung,
  • Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung bei Nichtzahlung des Kaufpreises,
  • Auflassungsvormerkung,
  • Besitzübergang,
  • Verpflichtung zur Eigentumsverschaffung, frei von Rechten Dritter an dem Grundstück, soweit möglich,
  • Mängelhaftung des Verkäufers (wird meist vertrag­lich ausgeschlossen),
  • Zusicherung von Eigenschaften,
  • etwaige Übernahme von Lasten oder Grund­pfand­rechten,
  • Tragung der Erwerbsnebenkosten,
  • Provisionsklausel,
  • Mitwirkung des Verkäufers bei einer etwa erfor­der­lichen Grundpfandrechtsbestellung zur Finanzierung sowie
  • etwaige Rücktrittsvorbehalte.

Das Erfüllungsgeschäft besteht in der Erklärung der Auf­lassung mit Stellung des entsprechenden Antrags an das Grundbuchamt. Gemäß § 311b BGB bedürfen alle Ver­trä­ge, durch welche eine Partei zur Übertragung oder zum Erwerb von Eigentum an Grundstücken verpflichtet wird, der notariellen Beurkundung. Wird mit dem Grund­stück auch Inventar verkauft, muss dies mit be­ur­kun­det werden. Das Formerfordernis erstreckt sich auf alle Nebenabsprachen, die mit der Grund­stücks­ver­äu­ßerung in Zusammenhang stehen. Der nota­riellen Beur­kundungs­form unterliegen auch spätere Er­gänzungs­ab­reden, es sei denn, der Erwerber ist bereits im Grundbuch eingetragen. So können bei einem Bauträgervertrag Änderungen etwa im Bauvolumen formfrei abgesprochen werden, wenn der Käufer bereits im Grundbuch eingetragen ist.

Ein Grundstückskaufvertrag wird oftmals nicht am Tag der notariellen Beurkundung rechtswirksam, sondern erst dann, wenn alle etwaigen Vollmachten und Zus­tim­mungs­er­klä­rungen vorliegen und alle Genehmigungen erteilt worden sind. Die Einholung erforderlicher Genehmigungen ist Sache des Notars. Bei Beurkundung eines Kauf­ver­tra­ges zu anderen als tatsächlich vereinbarten Bedingungen (z. B. niedrigerer Kaufpreis) handelt es sich um ein unwirksames Scheingeschäft. Erfolgt dennoch eine Umschreibung im Grundbuch, wird im Interesse des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs der Formfehler wieder geheilt.

Werden nach Abschluss des Grundstückskaufvertrages zwischen den Parteien Vereinbarungen getroffen, die den Inhalt des Kaufvertrages ändern, ist eine notarielle Beur­kundung des Kaufvertrages nur erforderlich, solange die Auflassung noch nicht erklärt wurde. Die Rechts­wirk­sam­keit eines Grundstückskaufvertrages kann von der Er­tei­lung erforderlicher Genehmigungen abhängig sein. Wenn beispielsweise bei einer Vertragspartei ein Minder­jähriger beteiligt ist, reicht es nicht, dass der gesetzliche Vertreter ihn vertritt. Vielmehr muss zusätzlich die Geneh­migung des Familiengerichtes (früher Vormundschaftsgericht) eingeholt werden.

Im Zusammenhang mit dem Verkauf des Grundstücks stehen die vom Verkäufer noch zu veranlassenden Lö­schungen insbesondere etwa bestehender Grund­schulden. Lasten in Abt. II des Grundbuchs müssen in der Regel vom Käufer übernommen werden, es sei denn der Berechtigte stimmt der Löschung zu.

 

Quelle: Grabener Verlag

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