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Immobilien-Marktberichte 2015

Posted by Ute Gerlach on 13. März 2016
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Immobilien-Marktberichte 2015

Mit dem 1. Immobilien Marktbericht für den Bereich Oberallgäu Süd möchten wir Ihnen einen Überblick zu Lage, Infrastruktur und preislicher Entwicklung der Region geben.

Der Immobilien Marktbericht – Oberallgäu Süd umfasst Marktdaten von sog. Zweiterwerb-Immobilien. Neubauten und Vermietungen finden keine Berücksichtigung.

Die Immobilienmarktdaten stammen von der IMV GmbH sowie aus unserer hauseigenen Statistik. Die Daten der IMV GmbH resultieren aus Inseraten der relevanten Immobilien-Online-Portale und diversen Printmedien. Die Durchschnittswerte und Verkaufpreisspannen unseres Immobilien Marktberichts beziehen sich somit auf kommunizierte und bekannte Immobilien-Angebote des Jahres 2015. Diese wurden bereinigt um sog. Ausreißer, Zwangsversteigerungen, doppelte Angebote und Angebote von Fertig-Haus-Anbietern auf nicht vorhandenen Grundstücken. Da nicht alle Immobilienangebote publiziert werden und beurkundete Kaufpreise abweichen können, kann die tatsächliche Preisspanne abweichen. Der angegeben Preistrend kann aufgrund von angebots- und lagespezifischen Besonderheiten wie z.B. Renovierungsstand, Rücklagen, im jeweiligen Einzelfall Trendabweichungen aufweisen. Vor jedem Immobilien-Verkauf ist es daher sinnvoll eine aussagefähige Marktwertanalyse durch einen professionellen Fachmann erstellen zu lassen. Der Marktwert einer Immobilie ist so individuell wie diese selbst

Unsere Informationen zu Suchkriterien der Interessenten stammen zum einen aus unserer hauseigenen Interessenten-Datenbank und zum anderen aus den bei der Immowelt AG hinterlegten Suchwünschen der dort registrierten Suchenden.

Sie finden im Marktbericht zu jeder Gemeinde ein kleines „Gemeindeportrait“ sowie Informationen zu Angebots- und Nachfragesituation. Aufgrund der knappen Angebotslage bei Grundstücken, haben wir hierzu auf Preisaussagen verzichtet. Anhaltspunkt kann hier die aktuelle Bodenrichtwertetabelle des amtlichen Gutachterausschusses des Landkreises Oberallgäu geben. Für den Bereich Häuser haben wir die Angebotsdaten 2015 unterteilt in die Haustypen Einfamilien-, Mehrfamilien-, Reihen- und Doppel- häuser. Bei Eigentumswohnungen finden Sie eine Aufteilung nach Baujahrsklassen. Für jeden Immobilien- typ finden Sie die inserierten Preisspannen, durchschnittliche Wohnflächen in m2, Durchschnittspreise pro m2 Wohnfläche sowie den Median pro m2 Wohnfläche. „Der Median, auch Zentralwert genannt, ist ein Mittelwert für die Verteilungen in einer Statistik. In einer Auflistung von Zahlenwerten ist er der Wert, der an der mittleren (zentralen) Stelle steht, wenn man die Werte nach Größe sortiert. Allgemein teilt der Median eine Verteilung so in zwei Hälften, dass die Werte in der einen Hälfte nicht größer sind als der Medianwert, und in der anderen Hälfte nicht kleiner. Zum Beispiel für die Werte 4, 1, 37, 2, 1 ist die Zahl 2 der Median, nämlich die mittlere Zahl in 1, 1, 2, 4, 37. Im Vergleich zum arithmetischen Mittel, auch Durchschnitt genannt, ist der Median robuster gegenüber Ausreißern (extrem abweichenden Werten).“ Quelle: wikipedia.de

 

Landkreis Oberallgäu

Das Oberallgäu zählt zu den beliebtesten Regionen Deutschlands. Kein Wunder, hat es doch einiges zu bieten. Die vielfältige Landschaft und Kultur machen das Oberallgäu lebens- und liebenswert. Urlauber finden für ihren Traumurlaub alles was das Herz begehrt: idyllische Bergkulisse, tolle Ski- und Wandergebiete, beste Luft. Dies belegen auch die Gästezahlen mit über 1,5 Mio. Gästeankünften und über 8 Mio. Übernachtungen.

Der heute 28 Gemeinden umfassende Landkreis Oberallgäu entstand 1972 im Zuge der Gebietsreform. Mit ca. 1.527 km² Gesamtfläche und ca. 150.000 Einwohnern, ist er der fünftgrößte Landkreis Bayerns. Die Kreisstadt Sonthofen ist die südlichste Stadt, die Gemeinde Oberstdorf die südlichste Gemeinde Deutschlands. Ca. 40% des Landkreises sind heute als Natur- bzw. Landschaftsschutzgebiet ausgewiesen. Das Landschaftsbild wird von der Alp- und Landwirtschaft geprägt. Neben dem Tourismus ist das produzierende Gewerbe (Handwerksbetriebe und mittelständische Unternehmen) ein weiteres wirtschaftliches Standbein der Region. Die Infrastruktur ist sehr gut. Der Ausbau der B19 und des Allgäu Airports verbesserten die Anbindung an den Fernverkehr. Kempten hat sich zum bevorzugten Hochschulstandort entwickelt.

 

Marktsituation & Ausblick

Die Nachfrage nach Immobilien in der Region ist ungebrochen hoch, bei einem weiterhin geringen Angebot. Demzufolge werden Immobilienwerte das hohe Preisniveau beibehalten. Alleine aufgrund des nach wie vor historisch niedrigen Zinsniveaus wird die Nachfrage weiter steigen, was in einigen Teilen der Region zu weiter ansteigenden Kaufpreisen führen wird. In weniger attraktiven Teilbereichen der Region dürfte die Preisentwicklung nach oben gestoppt sein.

Erschwingliche Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser oder große Eigentumswohnungen für einheimische Käufer sind rar. Sie erhalten zunehmend Konkurrenz von Ferien-Immobilien-Käufern, denn bei diesen geht der Trend zu größerem Wohnraum. So dass wir hier von weiter ansteigenden Preisen ausgehen.

Die Neubautätigkeit hat im Oberallgäu in den vergangenen Jahren etwas zugenommen. Die begehrtesten Gemeinden weisen allerdings nur begrenzt bis gar keine neuen Baugebiete aus. Bei Neubauten muss dazu noch aufgrund der Vorgaben der Energieeinsparverordnung mit weiter steigenden Preisen gerechnet werden. Auch aufgrund der hohen Baupreise wird für viele der Neubau-Wunsch ein Traum bleiben. In Spitzen-Aussichtslagen, wie z.B. im südlichen Ortsbereich von Oberstdorf, steigt die Nachfragen nach Grundstücken für den Bereich Ferien-Immobilien weiterhin stark an.

Besonders hoch ist nach wie vor die Nachfrage für klassische Ferien-Immobilien im Bereich Eigentumswohnungen. Hier verzeichnen wir für Wohnungen der Baujahre ab Mitte der 80iger Jahre weiterhin ansteigende Preise. Problematisch gestaltet sich der Altbestand aus den 60iger und 70iger Jahren. Seit den späten 60iger Jahren entstanden die ersten die ersten großen Ferien-Wohnanlagen mit vorwiegend kleinen 1-1,5 Zimmer-Appartements. Diese Wohnanlagen sind heute deutlich älter als 30 Jahre und nicht selten mit enormem Renovierungsstau belegt. Von den Anforderungen an moderne energetische Standards sind diese Häuser weit entfernt. Besondere Probleme bereiten die Wohnungsgrößen. Der Trend geht auch bei der Ferien-Immobilie zu mehr Wohnraum, ein separates Schlafzimmer ist heute ein absolutes Muss. Diese Wohnungen lassen sich nur meist nur noch mit großen Preisabschlägen veräußern. Gesucht werden vorwiegend 2- und 3-Zimmer-Wohnungen mit Balkon/Terrasse in unverbaubaren Aussichtslagen zur Eigennutzung, aber auch von Kapitalanlegern zur Vermietung an Feriengäste. Für diese Immobilien ist die Vermarktungsdauer bei entsprechendem Preis- Leistungs-Verhältnis meist sehr kurz.

Sehr große Nachfrage verzeichnen wir für den Bereich exklusive Ferien-Immobilien und hochwertige Erst- Wohnsitze aus der Schweiz und den deutschen Ballungsgebieten Rhein-Main, Stuttgart, Ulm und dem Bereich Köln/Düsseldorf. Im Vergleich zu anderen deutschen Alpenregionen, wie z.B. Tegernsee, oder den Schweizer Alpen, liegt das Preisniveau im Allgäu deutlich niedriger, so dass unsere Region für diese Käuferschicht deutlich attraktiver ist. Langjährige Eigentümer von Wohnungen mittlerer Größen suchen größere Immobilien, sprich Häuser, um ihren Erstwohnsitz hier her zu verlegen. Für den Bereich hochwertige/exklusive Immobilie rechnen wir weiterhin mit steigenden Preisen.

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