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Lage

Geschrieben von Ute Gerlach an 6. September 2018
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Lage

Aus unserer Rubrik „Was bedeutet eigentlich …?“ | Was bedeutet eigentlich “Lage” ?

  • Die Lage ist ein klassisches Qualitätskriterium für eine Immobilie. Zu unterscheiden sind die Makrolage und die Mikrolage, also das räumliche Umfeld in einem weiteren und in einem engeren Sinn.Die Makrolage eines Grundstücks kennzeichnet die Erreichbarkeiten der überregional bedeutsamen Zentren aus der Lageperspektive dieses Grundstücks und legt deshalb Wert auf eine Analyse der Entfernungen und Verkehrsverbindungen (Flughäfen, Autobahnen, Zugverbindungen) zu diesen Zentren.

    Bei Beurteilung der Mikrolage spielen die kleinräumigen Erreichbarkeiten zwar auch eine Rolle. Je nach Nutzungsart sind für die Lageeinschätzung neben harten vor allem auch weiche Lagefaktoren bedeutsam. Harte Lagefaktoren sind quantifizierbar z.B. Entfernungen, deren Überwindung Kosten für Verkehrsmittel oder Gütertransport verursacht. Weiche Lagefaktoren sind auf subjektive Einschätzungen von Lagequalitäten zurückzuführen, z.B. Milieu der Umgebung eines Standortes. Auch wenn weiche Lagefaktoren aus sich heraus nicht quantifizierbar sind, kann ihnen doch ein erheblicher Anteil am Gesamtlagewert zukommen. Bei der Lageanalyse kann ein Zensurierungssystem weiterhelfen. Wenn es beispielsweise darum geht, die Lagequalität eines Einfamilienhauses zu bestimmen, können die verschiedenen grundlegenden Lagefaktoren gewichtet werden, wobei man sich an einem Lageoptimum orientiert:

    Kurzbeispiel:

    Lageoptimum (Orientierungsvorgabe der Lagen für Einfamilienhäuser)
    Verkehrslage: 30
    Ortslage: 30
    Umgebung/Milieu: 40
    Gesamt = 100

    Lageeinschätzung eines bestimmten Einfamilienhauses: (Vergleich zum Lageoptimum)
    Verkehrslage: 15
    Ortslage: 30
    Umgebung/Milieu: 20
    Gesamt = 65

    Die Lage des Einfamilienhauses würde hier im Vergleich zum Optimum eine noch befriedigende mittlere Wohnlage sein. Nun kann man nach der Zielbaummethode die Orientierungsvorgabe noch weiter auffächern, in dem z.B. die Verkehrslage (Erreichbarkeit) in folgende Komponenten zerlegt wird:

    Nähe zu Schulen: 3
    Nähe zum Kindergarten: 5
    Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten (täglicher Bedarf): 6
    Nähe zu Sport- und Freizeiteinrichtungen: 3
    Nähe zur Kulturstätten: 2
    Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln und deren Frequenz: 4
    Nähe zu Ärzten: 2
    Nähe zum Stadtzentrum: 5
    Gesamt = 30

    Dies ist natürlich nur ein Beispiel. Wer sich mit Lageanalysen beruflich befassen muss, der müsste, bevor er solche leitbildhaften Orientierungsvorgaben für verschiedene Objektarten erstellt, die spezielle Raumstruktur erfassen. Man kann Lagespezifika eines Raumes nicht auf andere Räume übertragen.

    Hinzuweisen ist auch noch darauf, dass die Gewichtung zwischen harten und weichen Lagefaktoren von der Nutzung abhängt. So spielen die harten Lagefaktoren bei gewerblichen Immobilien (Produktionsstandorte) eine größere Rolle. Bei Konsumstandorten, also bei Wohnnutzung dominieren die weichen Lagefaktoren.

    Die Lage beschreibt einen objektiven Sachverhalt einer Immobilie, für bestimmte Nutzergruppen. Im Gegensatz dazu beschreibt der “Standort” einen subjektiven Sachverhalt aus der Perspektive eines ganz bestimmten Nutzers.

 

Quelle: Grabener Verlag

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