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Pachtvertrag

Geschrieben von Ute Gerlach an 6. Juni 2018
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Pachtvertrag

Aus unserer Rubrik „Was bedeutet eigentlich …?“ | Was bedeutet eigentlich Pachtvertrag ?

Ein Pachtvertrag regelt die Überlassung von Grundstücken und Gebäuden mit dem im Vergleich zur Miete zusätzlichen Recht zur “Fruchtziehung”. Das bedeutet, dass der Ertrag aus dem Grundstück (z.B. Kiesgrube) dem Pächter zusteht. Bei entsprechend ausgestatteten Gebäuden (z.B. Gasthäusern) steht der aus dem damit verbundenen Betrieb zu erzielende Ertrag ebenfalls dem Pächter zu. Die landwirtschaftliche Pacht umfasst auch das “lebende Inventar”, d.h. das Nutzvieh.

Das BGB enthält Grundregeln für Pachtverträge im Allgemeinen sowie Vorschriften speziell für den Landpachtvertrag. Während für den allgemeinen Pachtvertrag die meisten Vorschriften des Mietrechts anwendbar sind, gibt es für die Landpacht spezielle Regelungen – besonders hinsichtlich der Kündigung. Weitere Besonderheiten gelten für die Jagdpacht, Fischereirechte und Kleingärten. Gepachtet werden können auch Rechte (z.B. Patente).

Pachtverträge werden i.d.R. langfristig geschlossen. Grundsätzlich ist die Schriftform zu empfehlen. Landpachtverträge mit einer Laufzeit von mehr als zwei Jahren, die nicht in Schriftform abgeschlossen werden, gelten für unbestimmte Zeit.

Bei landwirtschaftlichen Pachtgrundstücken liegen die Vertragslaufzeiten teilweise bei 9 oder 18 Jahren. Daraus ergeben sich Notwendigkeiten zur Anpassung der Pacht, die früher im Landpachtgesetz, jetzt im BGB geregelt sind (§ 585 ff. BGB). Ein Landpachtvertrag kann auch auf Lebenszeit des Pächters geschlossen werden.

Enthält der Pachtvertrag eine Klausel, nach der beide Seiten eine Anpassung der Pacht an geänderte wirtschaftliche Verhältnisse fordern können, kann die Pacht trotzdem nur eingeschränkt erhöht werden. Nach einem Urteil des Amtsgerichts Nordenham von 2013 ist bei langfristigen landwirtschaftlichen Pachtverträgen für eine Erhöhung während der Vertragslaufzeit die ortsübliche Pachthöhe bei vergleichbaren, langfristig gepachteten Flächen im Bestand maßgeblich, aber nicht die Pachthöhe bei Neuverpachtungen (Az. 2 Lw 10/13).

Ähnlich wie bei der Miete gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Pacht. Die Vermittlung von Pachtverträgen im Bereich der Landwirtschaft ist Geschäftszweck darauf besonders spezialisierter Makler für Land- und Forstwirtschaften. Im Übrigen befassen sich mit der Vermittlung von Pachtverträgen auch Spezialmakler für Geschäftsbetriebe.

 

Quelle: Grabener Verlag

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